Idée n°58 : s’en foutre plein les fouilles

L’idée semble bonne : à Calvi, la mairie veut construire des logements « sociaux » en accession à la propriété pour les Calvais. Pour financer ces logements, elle prévoit de mener, en parallèle, un autre projet immobilier, de luxe et pour les touristes, cette fois. Rien à dire, ça semble de la bonne gestion : on fait bénéficier les pauvres de ce que les riches peuvent donner, c’est bien pensé. Les bénéfices du projet pour touristes comblent le déficit du projet pour habitants, l’opération parfaite.

D’un côté, Les Jardins de Cardellu, 40 logements pour les Calvais, annoncés à moins de 2000 euros du m2. De l’autre, Les Rivages de Calvi, une centaine de logements de luxe  (97 exactement) pour les touristes dans la pinède, pas de prix de vente annoncé. Le tout porté par une société mixte varoise qui veut, ça se comprend, rentrer dans ses frais.

Déjà, une première remarque qui n’impose pas d’avoir fait Polytechnique : 40, c’est moins que 97. En gros 2,5 fois moins. Pour que l’opération soit équilibrée, il faudrait donc que chaque logement social coûte 2,5 fois ce que rapporte chaque logement touristique.

Or, non seulement ce n’est certainement pas le cas, mais je pense qu’on peut affirmer sans trop de craintes de se tromper que le projet de logements de Cardellu est viable, indépendamment de tout autre projet. Pas rentable, au sens où quelqu’un pourrait se payer une jaguar neuve avec, mais viable, au sens où l’ensemble des acteurs du projet pourrait recevoir une juste rémunération pour son travail ou son capital, sans que le projet souffre d’un quelconque déficit.

En premier lieu, je ne pense pas qu’une commune et une société de promotion immobilière aient pu avoir l’idée de se lancer dans un projet déficitaire. Si ce projet a été lancé, et il était visiblement sur les rails, puisqu’on en était à la phase de commercialisation, c’est qu’il était viable. Jamais le promoteur n’aurait pris le risque de partir sur un projet déficitaire d’avance en spéculant sur ses chances de se rattraper ailleurs. Ça aurait été de la très mauvaise gestion.

En second lieu, si on se base sur les coûts de la construction couramment observés, un projet de logements collectifs d’entrée de gamme, mené par un gros promoteur, appuyé par une municipalité (qui apporte le foncier, me dit-on), doit logiquement aboutir pour un coût sensiblement inférieur à 2000 euros du m2. D’ailleurs, il y a quelques années à peine, le prix de vente moyen constaté en Corse pour du logement neuf était inférieur à ces 2000 euros, et la promotion immobilière était déjà très rentable, même selon les critères du privé. Je veux bien que le coût de la construction ait augmenté sensiblement depuis, mais 2000 euros du m2 est certainement toujours viable pour du collectif, surtout si le foncier n’est pas à acheter.

Enfin, si j’en juge par l’ampleur des fonds de roulement de la société mixte, et du fait que les logements sont vendus sur plans avant la construction, il est peu probable que le projet implique pour elle quelque recours que ce soit à l’emprunt bancaire. Pas de frais financiers venant alourdir le coût du projet, a priori.

Déficit prévisible des Jardins de Cardellu : proche de zéro. Au pire, quelques centaines d’euros du m2 en étant très imaginatif. Au mieux, même, et selon toute logique, un léger bénéfice.

S’agissant de la résidence de luxe sur la plage, il en va tout autrement. Même en supposant que le foncier y soit particulièrement cher (mais là aussi il semble que ce soit la commune qui l’apporte), que la qualité de la construction soit excellente, on peut difficilement imaginer que le coût du m2 tout compris (construction, promotion, vente, frais financiers éventuels…) dépasse nettement 2000 euros. Le prix de vente, quant à lui, si on se réfère aux prix constatés pour des logements d’emplacement et qualité équivalents, sera probablement voisin de 6000 euros du m2.

On peut donc considérer que la marge brute de ce projet sera proche de 4000 euros par m2 : en gros, dix fois le déficit du premier projet dans la pire des configurations. Sachant que les surfaces concernées seront deux ou trois fois plus importantes, on peut donc prévoir que le projet Les Rivages de Calvi, s’il est monté sérieusement, rapportera 20 à 30 fois plus que ce que pourraient coûter dans le pire des cas Les Jardins de Cardellu.

Bien entendu, il faudrait affiner ces calculs, avoir les chiffres précis, mais je pense qu’on peut prendre ce que je viens d’écrire comme une base assez fiable dans ses ordres de grandeur.

Ces deux opérations présentées comme équilibrées ne le sont à l’évidence pas du tout. Il est très probable que le projet des Jardins de Cardellu soit, indépendamment du second, parfaitement viable. En revanche, il est bien évident que Les Rivages de Calvi est un projet destiné à s’en foutre plein les fouilles. Pas de doute là-dessus.

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Pour terminer, cette idée de financer des logements pour les Corses en faisant des opération immobilières pour les touristes n’est pas dans l’absolu si stupide, à condition que cela soit fortement encadré et maîtrisé par les Corses eux-mêmes. Je développerai ça dans un prochain article.

Et je vous rappelle la prochaine rencontre du Forum des Citoyens Actifs de Balagne, portant sur le Foncier et le Logement, à Cassanu ce vendredi 26 novembre.

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